우선변제권이란 주임차(주택임대차보호법)에서 임대차계약을 한 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우에도 임차인은 다른 후순위 담보물권보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말하며 확정일자를 받은 경우에만 인정됩니다.
우선변제권 권리행사를 하기 위한 요건
1. 대항력 구비
임차주택에 이사하여 점유(인도받고)하고 전입신고(주민등록 신고)를 하여 대항력을 갖는다
2. 계약서 확정일자
주택임대차계약서에 확정일자를 반드시 받아야 하며, 잔금 치르기 전 계약당일 계약서에 받을 수 있다.
3. 배당요구
만일 경매나 공매 진행 시에는 매각으로 소멸하지 않도록 배당요구를 해야 합니다.
배당 수령액이 보증금 전액이 안될 경우에도 임차권은 소멸되지 않습니다.
주임차(주택임대차보호법) 대항력
대항력은 주임차(주택임대차보호법)상에서 전세나 월세 임차인이 제 3자로 부터 임차인의 지위를 보장받는 권리입니다.
대항력의 요건중 전입신고는 본인 당사자의 전입신고로 이루어지지만 당사자의 전입신고 불가시에 공동생활을 함께하는 세대원, 즉 그 배우자나 자녀등 가족만이 전입신고를 하는 경우에도 주임법(주택임대차보호법)상 대항력이 인정됩니다.
대항력의 필수 요건은 주택을 점유(인도)하고 전입신고(주민등록)를 해야만 가능합니다.
주임차(주택임대차보호법) 확정일자
확정일자란 해당 일자에 임대차계약이 성립한 사실을 증명하기 위한 방법으로 공신력 있는 기관(등기소, 주민센터, 인터넷)에서 임대차계약서를 등재하여 우선순위를 확인하는 목적으로 사용됩니다.
확정일자를 받는 것은 세입자의 권리를 보호하고 보증금반환을 보호하는 역할을 합니다. 이를 통하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
전세사기 예방을 위한 특약사항
1. 현장에서는 쉽지 않지만 소유주의 자금사정을 최대한 확인하도록 합니다.
2. 계약시 보증금 안전을 위한 특약사항을 기재해 달라고 합니다.
3. 전세사기 방지 특약사항 확인하기
임대인은 계약시 부터 잔금 시까지 근저당, 압류 등 해당 부동산의 담보가치를 저하시킬 수 있는 제한물권 설정등을 하지 않으며, 이를 위반할 경우 임차인은 즉시 계약을 해제할 수 있고, 별도의 손해배상을 임대인에게 청구하기로 한다.
손해배상액으로는 계약금에 준하는 위약금을 임차인에게 지급한다.
4. 계약 시뿐만 아니라 잔금 전에도 등기사항전부증명서(등기부등본)를 확인한다.
5. 전세보증보험에 가입하여 만일의 경우 소유주가 보증금을 돌려주지 못할 경우 대비한다.
요즘은 예상치 못했던 전세 사기 및 깡통전세등 많은 위험한 요소가 발생하기에 계약자인 임차인이 우선 안전한 계약을 할 수 있도록 계약 시 임대인의 신분증 확인, 등기부등본, 건축물대장등 공적서류 확인 및 확정일자와 전입신고를 확실히 하셔야 할 것 같습니다.
감사합니다.
